在天津的位置

是由国务院批准设立，承担国家重大发展和改革开放战略任务的综合功能区。

截止2024年有19个国家级新区

国家级新区的行政级别通常为正厅级，部分为副省级。上海市浦东新区、天津市滨海新区、重庆市两江新区为副省级新区。

滨海新区有5个开发区：天津经济技术开发区（其他片区）、天津港保税区、天津滨海新区高新技术产业开发区、东疆保税港区、中新生态城。

天津这种布局一方面可以充分利用国家赋予滨海新区的优惠政策，另一方面也希望功能区先进管理方式带动所在地起到鲶鱼效应。

北塘现在由东向西分为好几个部分，北塘中关村产业园，塘沽森林公园中建幸福城，滨海欣嘉园，滨海湖，渤龙湖高新产业区。

北塘本土此前发展一直不太好，所谓的产业园的产业也是一言难尽，而且学区还不行。

北塘的环境不错，距离主城区和生态城又近，未来还有双地铁，又有高级私立学校，所以对于高端住宅来说，未来有比较好的居住属性，北塘适合购买平层，叠拼，别墅等高端住宅，对于有钱人来说居住环境比较友好，地理位置理想，刚需尽量不要碰北塘，北塘相比于主城区生活交通都不是特别方便，即使地铁开通以后，你的通勤路线也是从北塘去往主城区，所以刚需买房反而要尽量买城市中心的。

欣嘉园：

目前的配套已经基本开始趋于成熟了，欣嘉园有比较完善的公立幼儿园，小学和中学，而且有滨海规模最大的高中之一天津实验滨海学校，还有养老院和大型三甲医院以及比较好的社区卫生院，而且滨海地铁1号线在欣嘉园有4站的地铁预留站，欣嘉园是有一定居住属性的，总体还可以，目前又打造了职教产业园，总体发展还不错，但是欣嘉园的最大硬伤在于开发周期太长了，已经严重影响到该区块的发展。欣嘉园在过去几年实质上有相当一段时间处于半荒的状态，居民工作生活不便，生态城未来是个完整的城市，而欣嘉园只是个生活区，作为一个卫星城生活区，就业问题始终就会成为硬伤。这个地块如果说你不是在开发区西区上班的刚需，最好还是不用考虑了，非要买的话，买新房，新房的产品力好，但是地块供应量太大，二手房不保值。

滨海湖：别墅养老以外价值不大，现在刚需价格很便宜，买了也有点鸡肋，去哪都不方便。

中建幸福城：大趋势肯定也是往下走，其医疗和教育在一定程度上还需要依赖滨海欣嘉园，交通上也没有地铁规划

渤龙湖：渤龙湖高新区有产业，住在这边的都是在渤龙湖和开发区西区上班的，商业实在不行，这个地块就是属于地缘性客户群，至于外边人的话，交通不方便。

海洋高新区：大概分成两个部分，一部分是园区地块，就是九大街以北和西中环西边，另一块就是泰达大街北边的工农村地块。这个板块这几年的发展已经开始明显显现疲态，几个大的产业项目基本上都歇菜了，搞的几个所谓产业园创新园也成了鬼园，所谓的重量级配套项目比如山姆和中加儿童医院也全都黄了。优势是塘沽一中高中部已经开工，而且未来要建设一座新的塘沽一中九年制一贯学校，有滨海西站。配套不全，不适合改善进场（有钱人别来！），如果预算超过200w，我认为优先考虑开发区和生态城，预算在90到160这个区间的优先考虑该地块！

主要包括老城区、海洋高新区、新港等区域

配套信息：

天津经济技术开发区，又称泰达，目前已有京滨轻轨9号线贯穿，各种优质配套完备。北方先进制造业和高端服务业的主要集聚地区，泰达MSD（现代产业服务区，CBD PLUS）是滨海新区最繁华的商务、商业区，是滨海新区目前最好的板块。

目前滨海开发最完善的城市界面，环境和配套都比塘沽老城区要好很多，泰达MSD周边仍然是目前滨海最优质地块没有之一。

泰达MSD：这个板块的城市界面，配套水平，学区都是滨海的顶级水平，住宅档次也比较高，价格也贵

泰达大街北边：学区基本上都属于泰达二小学区，泰达二小已更名为天津市教科院附属滨海泰达小，是开发区目前主要接收转学生的学区，由于泰达大街阻隔，交通状况，商业状况都不如MSD，所以该地块只具备一定的居住价值，不具备保值价值

黄海路西边：对于上面这两个板块竞争力要差一些，建成比较早，老房子居多，公建设施也开始偏老旧，这个板块有个非常大的优势在于交通优势。洞庭路，建材路沿线是开发区和塘沽的交界处，是开发区和塘沽之间连接的公路及地铁的交通枢纽，新房次新房较多，商业比较繁荣，和塘沽能够共享一些生活配套，所以洞庭路沿线的房子居住方便，有比较好的购买价值。

天碱板块：天碱板块目前是中心商务区发展最成功的一个，也是目前和开发区融合最好的一个板块，这个板块的楼盘也比较新，以新房和次新房居多，肯定是目前滨海最具备购买价值的板块之一。缺点是除了个别摩天豪宅以外，整体不太符合未来楼市的产品升级模式，产品容积率也略微偏高，属于老式高层式城市中心规划，从未来角度看，不符合新的城市发展模式。楼盘价格与目前整体城市界面水平相比，价格有一点偏高，未来人口密度太大，道路拥挤不堪，影响生活质量。

于家堡：现在楼盘较少，产品偏刚需，容积率较大，于家堡开发速度过慢，在建的岳阳道小学和耀华滨海学校，一旦开始招生，将明显提升开发区教育实力。

响螺湾：最大的问题还是在交通上，海河封航问题解决不了，安阳桥和于新桥就没办法合拢，现在已经发展为陈年老大难问题了

中心商务区包括于家堡金融区、响螺湾商务区等区域。2018年1月，滨海新区将区位相邻、功能定位相近的功能区进行归并，滨海新区中心商务区并入天津经济技术开发区。

中心商务区一直是天津市滨海新区重点发展金融、保险、商务商贸、文化娱乐等产业的功能区。

中新天津生态城是中国、新加坡两国政府战略性合作项目，是以新加坡等发达国家的新城镇为样板，建设的可持续发展的城市型和谐社区。建成区绿化率超过50%，所有社区全部紧邻公园，居住，旅游，休闲，商业，教育，医疗，就业正在一步步的融为一体。

生态城最大的优点有两个，一个是升学率优势，一个是环境优势，外地买房纯为子女教育不考虑工作地点的，生态城相比于开发区，楼盘产品档次更高，更新，价格也更实惠，无疑是第一选择。目前已建成各种公园已达到40多处，而且这个数字每年还都在增加，生态城还有非常大量的旅游景区，最著名的是国家海洋博物馆，从全国范围内都是重量级的存在，还有方特欢乐世界，航母主题公园，亿利精灵乐园，滨海鲤鱼门等旅游景点。

生态城不适合收入比较低的人群进场，否则你生活压力会非常大，物价比外边高，且每天通勤时间长

起步区：该地块建成较早，配套成熟，距离开发区和北塘比较近，出生态城就业相对也方便一点，到目前为止仍然是生态城买房首选地块之一，可出让土地基本已经没有了，所以未来也谈不上什么大发展了，所见即所得，买了肯定不会升值，还有继续阴跌下探的可能性，有些老楼盘质量太差，所以在购买该板块的时候首选五年内新房和次新房，洋房为主。

中步区：中部区号称生态城未来的核心，有点中心商务区那意思，所以中部区肯定是推荐的，虽然现在中部区不是很繁华，但是中部区本身面积小，开发也快，学区也比较硬，前景不错，在这个区块买房基本都能买，这个板块雷区也少

北部区：居住用地比较多，目前比较荒凉 ，中短期发展有限，北部区未来主要有两大功能，首先是生态城未来最大的居民区聚集地，还有一个是生态城的产业聚集地之一。北部区刚需勿入。

临海新城：位于海滨大道东边，经过8年的发展，目前发展的还不错，算是一个在生态城值得考虑的地块，如果感觉起步区和中部区的改善住宅价格过高的话，临海新城的改善住宅也值得考虑，海洋博物馆南湾公园周边的地块，未来发展会比较好，也比较稳

生态岛：就适合买别墅改善，刚需房没有购买价值

缺点：

现在最大的问题是交通问题，存在天然的硬伤且无法解决，硬伤来自于轨道交通问题，z4线长期不能通车，严重阻碍了生态城的中长期发展；而且生态城内部的路网建设以大范围窄路网为主；没有内部轨道网，没有铁路枢纽也是硬伤。

产业问题，生态城的产业发展选择面太窄，无法聚集劳动密集型产业，大多数生态城居民目前仍然需要出生态城跑到开发区甚至临港工业区甚至南港工业区去就业，生态城能够提供的就业岗位基本上就两种，高端研发岗位和低端服务业岗位，高端研发岗位就业人员较少，低端服务业岗位收入又太低。

临港桥东：整个滨海核心最差最差的板块了，没有购买价值，全是老房子，学区、交通、配套、环境都不太好。

临港桥西：距离开发区比较近，被天津港干扰比较小，交通更方便，配套也更好一些，但是这个地块的学区也是有硬伤，只能说位置和环境上比临港桥东要好一些，所以购买也没什么价值，但是如果不换房的话，自住和持有还是有相当价值的。

中部新城：这个板块未来有开发区的科创城规划，未来z4和b1两条地铁线的终点站都在中部新城，现在只有饼，没任何实质的东西，目前的建设规模又不大，学区又一般，交通除了去临港上班也不方便。

临港工业区：生活不方便，不能形成自己独立的生活系统，现在港区的二手房价格非常低，还特别难卖。

旅游房产，不适合普通人购买

作为刚需或者投资来说确实不适用，塘沽湾本身不在主城区范围内，未来发展也只能说类似于独立生活区一类的区块，就业的话周边也没有就业，优点是以改善住宅为主，基本都是洋房社区，有比较正常的学区，价格也不贵，对于年龄较大的退休人员来说，到塘沽湾来买房改善还是挺好的，而且学校也可以，顺便给孩子带带孙子孙女，意义也就在这了，真正不差钱的改善基本上都去生态城买洋房了

滨海目前发展最好的四个板块，滨海高新区西青部分，大港轻纺城+南港工业区，中新天津生态城，空港经济区，主要提供给南港上班的人购买，现在轻纺工业区和南疆港区是滨海工厂企业相对最稳定的地区之一

全滨海人口密度最高的地区没有之一，外地人买房，首选的就是该地区，因为这边挨着塘沽老城区，且价格早年比老城区便宜，房子又新，始终都是刚需第一选择的聚集地，发展应该在新塘湖公园南侧，未来有比较完善的规划且有比较好的学区，产业方面有华北陶瓷，属于滨海重要产业基地之一，这个地块我认为刚需购买有一定价值，房龄普遍不长，有比较完善的学区，人口密度高也带来了高密度的商业，所以居住配套没有问题，价格不高的前提下值得刚需考虑

空港经济区距离滨海主城区较远，挨着市区外环线，虽然从行政划分上，属于滨海新区天津港保税区，实际上是个市区外溢板块，承接市区人口外溢的板块，空港经济区的优点在于区域内的产业发展一直还算不错，有相当数量的强制造企业，比如空客工厂等，也有一定量的高新企业，所以从承载就业方面有比较大的优势。学区方面非常硬核，有天津一中滨海学校，保税区空港学校（天津一中分校），空港实验小学等等，目前初升高升学率84%，基本可以坐到滨海王牌位置，所以为什么空港房价一直都高。交通比滨海核心区要强些，缺点不具备比较完善的商业规模和其它配套，在空港生活的人虽然工作和上学都比较方便，但是生活主要依靠市区，缺少烟火气。空港对于市区边缘人群和在空港工作的人来说绝对是个好地方，完全没必要出来。

地铁：即将通车的Z2线

高铁：有规划

医疗：两个三甲医院

学校：天津实验小学分校、逸阳小学 、空港中学，有一所高中，如果考不上就要去滨海新区上

滨海高新区大体分为四个区块，1是位于外环线的华苑产业区，大体位置是从南开华苑一直到天津南站，主要片区都位于西青，是目前滨海高新区的总部，也是泛滨海新区发展最好，实力最强的片区，因为本身其主体就在市区内和市区周边，所以这个片区发展比较成熟，地理位置也非常好，这个片区不用多说，在该地块工作的人群也不可能选择到滨海其它地方去。2是渤龙湖产业区。3，是塘沽海洋高新区4，是位于宁河的京津合作示范区，这个片区较为偏僻冷门。

学校划片招生、生源就近入学，也就是划定某几个小区生源归属附近某个小学。

小升初：

全部实行划片入学，分单校划片（1对n）和多校划片（n对n）。实行单校划片的初中学校，采取对口直升的方式招生，小学毕业生以校为单位，整体升入对口的初中学校。滨海新区塘沽区域、天津港保税区和中新生态城实行多校划片的初中学校，采取填报志愿和随机派位（即摇号）结合的政策。学生填报入学志愿，如志愿学校报名人数未超过计划人数，学生直接入学，如志愿学校报名人数超过计划人数，全部采用随机派位（即摇号）的方式确定学生入学。

中考：

只能报考本行政区内的高中，市区仅有4所高中面向滨海新区招生，且名额极其有限。滨海面向滨海新区全区招生的有6所学校，类似于市六区的“市九所”，所有滨海新区的学生都可以报考，面向塘沽区域、汉沽区域、大港区域、经开区东区、中新生态城等7个区域，类似于环城四区，除了报考滨海新区全区招的6所，就只能报考本区的高中。