随着2023年的结束和2024年的到来，中国房地产市场的融资动态再次成为了关注的焦点。尽管整体融资规模依然呈现下降态势，但自2023年9月以来的一系列政策与市场变化，似乎为未来的复苏带来了些许曙光。在此背景下，让我们一起盘点2024年的融资情况，探索市场的潜在机会与面临的挑战。

当前融资市场背景

我国房地产行业在经历了多年的迅猛发展后，自2021年下半年以来，进入了下行周期。根据中指研究院的统计，2024年房地产行业实现债券融资总额仅为5653.1亿元，同比下降18.4%。这一降幅表明，尽管政策环境逐渐宽松，市场信心尚未完全恢复。房地产市场现状引发了多方关注，尤其是在核心城市的市场表现上，4季度的温度显著上升，是否能延续这一趋势，将成为后续观察的重点。

首先，值得注意的是，2024年9月26日的政治局会议释放了“要促进房地产市场止跌回稳”的强烈信号，表明国家对房地产市场的重视和支持。房企融资支持政策的持续宽松和融资工具的多元化，使得市场呈现出逐步改善的可能。在报告中提到，信用债和ABS（资产支持证券）成为融资的主力，分别占到融资结构中的大比重。

融资规模：依然处于下降通道

在具体融资数字上，2024年上半年整体融资情况堪忧。信用债的发行量下降18.5%，海外债则显著减少69.5%。ABS融资规模也呈现下降态势，尽管其占比因新市场工具的推出有所提高。这里要强调的是，房地产开发企业到位资金在2024年前十一个月名单为9.66万亿元，同比下降18.0%。

这些数字表明，整体融资环境并未彻底复苏，销售的下滑直接影响了房企的资金面，定金及预收款等来源出现明显的缩减。我国房地产市场的融资环境仍显资不抵债，同时受到种种政策与市场环境的交织影响。

信用债持续主导市场

2024年的融资结构中，信用债依然是主要的融资工具。其发行规模为3448.5亿元，占到总融资规模的61.0%。这一数据与上年基本持平，且其均匀发行期限已增加至3.16年。尤其是央国企在信用债发行中占据绝对主导地位，反映出融资渠道的明显不平衡现象。尽管央行提出将“金融16条”政策延续至2026年，以鼓励民营房企的发债融资，但整体民企发债情况依然不乐观。

通过分析，我们可以看到，民企在这场融资竞争中逐渐边缘化，能够发债的企业大部分是那些尚未出险的大型房企，而普遍缺乏资金实力的中小企业依旧面临困境。

海外债市场的挑战

与此同时，海外债的发行则显得更为惨淡，2024年仅为69.0亿人民币，相较于上年下降69.5%。这一现象不仅反映了境外资金的紧缩，也暴露了中国房地产企业在获取长期资金支持方面的巨大障碍。在海外融资渠道几乎关闭的情况下，房企需要更加依赖国内市场的信贷支持。

ABS市场的崛起

在这样的环境下，ABS市场似乎找到了自己的机会。2024年ABS融资规模下降13.6%，但其整体占比却提升至37.8%。这一市场的发展得益于政策的不断推动，以及优质底层资产的增多。这些ABS的主要类型包括类REITs、CMBS/CMBN等，成为了为房企提供融资的重要渠道。

而公募REITs的逐渐上线，也为金融市场的多样化注入了新的活力，使得持有型物业的资产成为房企的重要退出渠道，同时也将部分中小企业引入金融市场的视野。政策的导向与市场的发展相辅相成，助推了这一领域的稳步前行。

融资成本：虽降而未安

在融资利率方面，2024年的行业债券平均利率为2.95%，较上年下降0.72个百分点。这一降幅来源于政策利率的连续降低，提高了资本市场的可达性。然而，对于许多高杠杆运营的房企来说，依然面临巨大的偿债压力。虽然融资成本有所下降，但市场的恢复速度依然滞后，企业在现金流管理上的挑战愈发严峻。

结尾：展望未来的融资市场

总的来看，2024年可以认为是中国房地产融资市场的一个转折点。尽管融资规模依然在下降通道，并且未来的市场复苏不确定性仍存，但政策的支持和市场的调整为我们带来了希望。房企如果能够有效利用项目“白名单”机制、经营性物业贷等政策，或许会在多元化的金融工具中找到新的发展机会。

面对仍悬而未决的市场现状，房企调整经营策略、优化融资渠道、提高资金利用效率，将成为未来发展的重要课题。如何在挑战和机遇中找到平衡，依旧是每一个房企亟待解决的问题。市场的成熟与转型不可能一蹴而就，但愿通过这一次的融资盘点，居民与开发商在市场的波动中能找到各自的避风港。